|
Historie, alle feiten
op een rij
20
januari 2005
Tijdens de commissievergadering Ruimtelijke Ontwikkeling
op 20 januari 2005 maakt PepH aan de gemeente Houten duidelijk
dat de problemen met de warmtepompinstallaties in Hofstad nog
steeds niet zijn opgelost. Ter bekrachtiging van haar standpunt
overhandigt PepH 150 steunbetuigingen van wijkbewoners.
1
maart 2005
Op 1 maart 2005 organiseert GroenLinks een hoorzitting
waar de bewoners van Hofstad hun grieven over het comfortsysteem
kunnen uiten. Tijdens de commissievergadering Ruimtelijke Ontwikkeling
die volgt op 3 maart 2005 besluit de politiek om achter de bewoners
te gaan staan.
22
maart 2005
Op aandringen van de politiek legt het college van B&W
in de raadsvergadering van 22 maart 2005 een plan van aanpak
neer om de bewoners te ondersteunen bij het oplossen van de
problemen met de energiesystemen. Over de te volgen aanpak wordt
overeenstemming bereikt. Daags voor de raadsvergadering van
22 maart heeft PepH een constructief gesprek met wethouder Lubberdink
en de heer Wiss (projectleider Hofstad 1) van de gemeente Houten.
In het gesprek komen we tot overeenstemming over de aanpak.
8
april 2005
Eneco stuurt de bewoners in Hofstad een brief naar aanleiding
van de politieke onrust over de werking van het energiesysteem.
In deze brief neemt Eneco onder andere afstand van enige betrokkenheid
bij de binneninstallatie en de regeling hiervan. Desondanks
wordt aangekondigd dat Eneco bij de onderhoudsronde de instellingen
van de ruimteverwarming controleert. Dit aan de hand van de
instellingsgegevens uit 2004. Als er instellingsfouten worden
geconstateerd vallen deze onder de GIW-garantie en worden deze
aangepast. Gewenste wijziging van de instellingen zijn ook mogelijk
en komen voor eigen rekening van de bewoners.
6
juni 2005
Bijeenkomst met BAM,
Eneco, gemeente Houten en PepH. BAM en Eneco zeggen toe de klachten
van de bewoners in Hofstad vóór eind 2005 op te
lossen. Beide partijen ondertekenen hiervoor een intentieverklaring.
2
november 2005
PepH wijst BAM tijdens een bespreking op een
brief van HBG uit december 2001/ januari 2002. In deze brief
deelt HBG mee dat het laten vervallen van de geplande convector-radiotoren
louter voordelen biedt aan de bewoners. In plaats van de radiatoren
stelt HBG vloerverwarming voor. Met vloerverwarming zou het
systeem zich sneller aan een weersomslag aanpassen en zou de
temperatuur per vertrek beter regelbaar zijn. De bewoners ervaren
dit in de praktijk echter niet zo. Hier bestaat een meningsverschil
waar BAM en de bewoners niet uitkomen. Het gaat om een leveringsgeschil
dat voorgelegd moet worden aan de Raad van Arbitrage voor de
Bouw.
13
januari 2006
BAM reageert in een brief op een aantal klachten van
bewoners die door PepH tijdens diverse besprekingen zijn ingebracht:
- Temperatuurverschillen in vloervelden. BAM
vindt de klachten die bewoners hierover uiten niet specifiek
genoeg. Bovendien stelt de projectontwikkelaar dat het Bouwbesluit
en de GIW-garantie geen voorschriften geven voor de temperatuurverdeling
in een vloer met vloerverwarming. BAM baseert zich hierbij
op een advies van Technisch Adviesbureau Crone. De projectontwikkelaar
ziet reden genoeg om de klachten niet in behandeling te nemen.
-
Temperatuur
tapwater laag en/of wisselend. BAM
verwijst naar de voorschriften voor tapwatertemperatuur
in de GIW-garantie. De bewoners moeten eerst zelf maar eens
meten of de temperatuur van het water aan de voorgeschreven
eisen voldoet. Mocht dat inderdaad niet het geval zijn,
dan laat BAM een tweede meting door een expert doen. Blijkt
vervolgens dat niet aan de GIW-voorschriften wordt voldaan,
dan zal BAM passende maatregelen nemen. .
- Geluidshinder van de compressor van de warmtepomp.
BAM heeft Technisch
Adviesbureau Crone laten uitzoeken welke voorschriften er
voor geluidshinder bestaan.Volgens BAM bestaan er geen eisen
waaraan het geluid van de installaties in de woningen moeten
voldoen. Niet volgens het Bouwbesluit en niet volgens andere
voorschriften. Voor BAM is de klacht hiermee afgehandeld.
- Geluidshinder centrale pompinstallatie Schijfmos.
BAM conformeert zich niet aan de uitkomst van het akoestische
onderzoek door bureau Peutz. De projectontwikkelaar meent
dat Peutz ten onrechte uitgaat van de geluidseisen die worden
gehanteerd in het Besluit voorzieningen
en installaties milieubeheer.Volgens BAM zijn alleen de -
lagere - geluidsvoorschriften uit het Bouwbesluit van toepassing.
En volgens dit besluit zou het geluid van de pompintallatie
de normen niet overschrijden.
19
januari 2006
Eneco heeft onderzocht dat het energieverbruik van een
warmtepompinstallatie in Hofstad gemiddel 3.300 Kwh per jaar
bedraagt. De energieleverancier baseert zich hierbij op de meterstanden
van de tussenmeters die in 2005 bij de warmtepompen zijn geïnstalleerd.
Deze meterstanden zijn met behulp van graaddagen omgerekend
naar een jaarverbruik.
Daarnaast heeft Eneco
vastgesteld dat de voor haar aanvaardbare bovengrens van het
energieverbruik op 4.500 KWh ligt. Bij 27 woningen in Hofstad
heeft Eneco een dergelijk buitensporig verbruik vastgesteld.
12
maart 2006
BAM overlegt op verzoek van PepH aanvullende informatie
over de volgende punten:
- Normstelling legionella. BAM heeft Technisch
Adviesbureau Crone laten onderzoeken aan welke eisen voor
legionella-preventie de tapwaterinstallatie moet voldoen.
Volgens de projectontwikkelaar zouden er op het moment van
realisatie van het bouwplan geen specifieke eisen gelden.
Wel zou volgens BAM in het algemeen gelden dat bij een combi
met een warmtepomp het tapwater minimaal 1x per week tot 60C
verwarmd moet worden.
- Gebruiksadvies warmte terugwin unit (ventillatiesysteem).
BAM heeft op verzoek een gebruiksadvies aangeleverd, bestaande
uit een handleiding WHR 90/WHR 91; kopie Woon Wenken Boekje
en een adressenlijst W&R-woningen.
- Handleiding beoordeling functioneren verwarming.
BAM heeft via Technisch Adviesbureau Crone een toelichting
met uitleg en tips aangeleverd. Aan de hand hiervan kunnen
bewoners beoordelen of de verwarming wel/niet naar behoren
functioneert.
- Geluidshinder centrale pompinstallatie.
BAM blijft bij haar standpunt dat alleen
de lagere geluidsvoorschriften uit het Bouwbesluit van toepassing
zijn, en dat Peutz ten onrechte uitgaat van de hogere geluidseisen
die worden gehanteerd in het Besluit
voorzieningen en installaties milieubeheer. Omdat er
discussie blijft bestaan, laat BAM een bouwfysicus van BAM
Woningbouw naar de onderzoeksrapporten van Peutz kijken. Zijn
conclusie is dat het geluidsniveau voldoet aan de eisen uit
het Bouwbesluit van 2003.
10
juli 2006
BAM wijst een gezamenlijk (eind)onderzoek naar de opzet
en het functioneren van de comfortsystemen af. Tevens stopt
de projectontwikkelaar haar deelname aan het gezamenlijk overleg
met Eneco, Gemeente Houten en PepH.
30
augustus 2006
Eneco stuurt de bewoners in Hofstad een brief waarin
staat dat zij stopt met de één-loketfunctie. Storingen
aan de binneninstallatie dienen in het vervolg te worden gemeld
bij de woningbeheerder of de installateur van de binneninstallatie.
Als reden voert Eneco aan dat zij naar een reguliere beheerssituatie
wil. Daarnaast kan Eneco de uitzonderingssituatie die voor de
serviceverlening aan Hofstad is gemaakt in in de praktijk niet
langer handhaven.
Eneco geeft in dezelfde
brief aan dat zij een aantal verbeteringen aan de warmtepompen
heeft aangebracht. Tevens vermeldt de energieleverancier dat
zij verwacht de belangrijkste aanpassingen zomer 2006 af te
ronden.
September 2006
Op last van de gemeente
Houten nemen BAM en Eneco maatregelen om de geluidshinder van
de centrale pompinstallatie aan het Schijfmos te verhelpen.
Om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren, moet de installatie
een week worden stilgelegd. Vervolgens liggen ook de warmtevoorziening
en de tapwaterverwarming van de hele wijk een week plat.
Oktober
2006
Omdat
het overleg met BAM en Eneco op niets is uitgelopen en zij hun
toezeggingen niet vrijwillig nakomen, zit er voor PepH weinig
anders op dan via juridische weg een oplossing af te dwingen.
Het
heeft voordelen om dit in collectief verband met de wijkbewoners
te doen. PepH onderzoekt welke mogelijkheden er zijn voor een
gezamenlijke rechtsgang en overweegt om een vereniging op te
richten waarbij bewoners zich kunnen aansluiten.
Februari
2007
Door
een individuele bewoner wordt er juridisch advies ingewonnen
bij Vereniging Eigen Huis. Op basis van dit juridisch advies
wordt er door deze bewoner op 10 april 2007 een pro forma geschil
aanhangig gemaakt bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw jegens
BAM Vastgoed B.V.
Hierbij
wordt door Raad de volgende eisen voorgelegd:
- Het veroordelen
van BAM tot het herstellen van de gebreken met betrekking
tot:
- energiezuinigheid
en bedrijfszekerheid van de warmtepompinstallatie;
- de
temperatuurregeling in inviduele vertrekken;
- comfortverwachtingen
van de cv-/koelinstallatie.
- Het veroordelen
van BAM tot het betalen van een schadevergoeding.
- Het veroordelen
van BAM voor de aansprakelijkheid van de gebreken en het herstellen
hiervan binnen redelijke termijn.
29
mei 2007
Een tweede bewoner
maakt eind mei 2007 eveneens een pro forma geschil aanhangig
bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Het eerste geschil wordt
in dit geschil gevoegd op verzoek van beide bewoners. Het specifieke
doel van dit tweede geschil is het verkrijgen van uitstel van
de termijn om zich te kunnen beroepen op een verborgen gebrek.
NB: in 2001 en 2002 zijn de meeste woningen in Hofstad opgeleverd.
Het verkrijgen van uitstel is noodzakelijk om de verjaringstermijn
(5,5 jaar) veilig te stellen. In dit geschil is de Raad tevens
uitstel gevraagd namens 80 andere bewoners. Zij hebben een volmacht
afgegeven om in de procedure mee te liften.
De Raad van Arbitrage
heeft per brief tot uiterlijk 29 mei 2008 de tijd verleend om
aan te geven of tot voortzetting van het aanhagnig gemaakte
geschil wordt overgegaan.
Eneco is, als exploitant/verhuurder
van de collectieve installaties en de warmtepompen (wp’s)
en de koelunits in de gas/cv-woningen, eerder dit jaar door
bovenstaande bewoner voor de kantonrechter te Rotterdam gedagvaard.
De aanklacht richt zich op het tekortschieten van de bedrijfszekerheid,
resp. de verwachte levensduur van het gehuurde, doch bovenal
op de energiezuinigheid van de wp-systemen. Het energieverbruik
voor verwarmen/ koelen ligt volgens eiser tenminste 75% boven
wat voor een dergelijke, goed ontworpen en geïnstalleerde
wp-installatie systeem nodig is. Bij een analyse van het wp-systeem
door eiser zijn meer dan 10 punten naar voren gekomen die oorzaak
zijn van dit verhoogde verbruik.
De kantonrechter heeft
besloten de zaak aan te houden in afwachting van een eerste
richtinggevend resultaat/aanwijzing in de aanhangig gemaakte
zaken bij de Raad van Arbitrage voor de bouw.
29
juli 2007
Om gezamenlijk te bekijken of de problemen van het Energieplan
Hofstad sneller en effectiever kunnen worden opgelost dan langs
weg de van (langdurige) juridische procedures wordt met steun
van SenterNovem een mediationtraject gestart. Hiervoor worden
op 6 september 2007 uitgenodigd:
- BAM Groep
- Eneco Energie Projecten
- De heer H. Faber ( “geestelijk vader” / Combined
Resources)
- Gemeente Houten, afd. Projectontwikkeling
- PepH Stuurgroep
- Poelmann Van den Broek
- SenterNovem
- Viveste
Eneco is nooit op
komen dagen en bleek uiteindelijk niet bereid tot mediation
zolang zij in een rechtzaak betrokken is. De weigering van Eneco
heeft de mediation tot staan gebracht. Dit in afwachting van
verdere resultaten/aanwijzingen vanuit lopende procedures bij
de Rechter en bij de Raad van Arbitrage.
6
april 2008
De proforma geschillen, gestart in 2007, worden door de 2e initiatiefnemer/
bewoner voortgezet en zullen samengevoegd behandeld worden door
de Raad van Arbitrage.
De mogelijkheid wordt
overwogen om aan te haken bij de lopende procedure van 40 bewoners
van Hofstad die vertegenwoordigd worden door Poelmann Van den
Broek.
12
juni 2008
Mede namens 65 bewoners
van Hofstad wordt een memorie van toelichting op het geschil
ingediend, evenals de eis. De vorderingen die van BAM-VastGoed
en Eneco worden geeist zijn:
-
door/in opdracht van Eneco doen aanpassen
van de collectieve installaties.
- door/in
opdracht van Eneco opstellen van een PvA
om de energiezuinigheid van de conversie-installaties voor
verwarmen/tapwaterbereiding en koelen op het geprognosticeerde
niveau te brengen.
- door
Eneco het teveel betaalde aan energie vanwege
de slecht functionerende over de achterliggende jaren sedert
de oplevering en ingebruikname aan eisers te restitueren.
- door/in
opdracht van Eneco (doen) aanpassen van
de handleiding voor het gebruik van de technische installaties.
- door
BAM-VG (doen) aanpassen van de regelbaarheid
per vertrek/leefruimte.
De Raad van Arbitrage
verzoekt Eneco bij de memorie van antwoord zich uit te laten
over het al dan niet instemmen om als verweester in dit geschil
op te treden. Dit omdat de Raad van Arbitrage niet staat aangemerkt
als rechtscollege bij geschillen tussen Eneco en hun klanten.
Verder vraagt de Raad
van Arbitrage voor beide geschillen een waarborgsom te voldoen
van in totaal € 9.500,-
20
oktober 2008
PepH organiseert op
20 oktober een informatiebijeenkomst voor bewoners van Hofstad.
Hierbij komen o.a. de volgende onderwerpen aan bod:
- de voortgang in het Geschil met Eneco en BAM-VG
- de
tijdbom van de nog steeds springende koppelingen,
- de
feiten uit de diverse rapportages die PepH inmiddels heeft
ontvangen van de onderhoudsbeurt uitgevoerd door Stewitech
- de
aanmelding van woningstichting Viveste om met hun huurwoningen
in Hofstad aan te haken bij het geschil.
20
december 2008
Bewoners in Hofstad
die dat nog niet hebben gedaan worden uitgenodigd om zich alsnog
aan te melden om een procedure te starten. Dit als derde groep
na: de groep van 65 bewoners; de groep van 27 huurwoningen van
woningstichting Viveste; en de bewonersgroep die participeert
via rechtsbijstandverzekeraar DAS, aangevuld met andere rechtsbijstandverzekeraars.
24
december 2008
De Raad van Arbitrage
geeft een scheidsrechterlijk incidenteel vonnis af in het geschil
met Eneco en BAM-VG. In dit vonnis verklaart de Raad van Arbitrage
zich onbevoegd kennis te nemen van de geschillen tussen opdrachtgevers
en Eneco. Dit omdat er geen overeenkomst tot arbitrage bestaat
tussen opdrachtgevers en Eneco.
Verder wordt BAM-VG
uitgenodigd uiterlijk 21 januari 2009 een memorie van antwoord
in te dienen.
15
januari 2009
De eisende partijen
in het geschil worden uitgebreid. Woningstichting Viveste moet
als eisers worden beschouwd met 27 huurwoningen. Tevens worden
22 bewoners aan het geschil aangehaakt als potentiële eisers
evenals rechtsbijstandverzekeraar DAS namens 18 verzekeringsnemers.
Hiermee komt het totaal aantal huishoudens dat in het geschil
meedoet op 130.
17
april 2009
Op basis van het niet
bevoegd verklaren kennis te nemen van de geschillen tussen opdrachtgevers
en Eneco wordt een Akte van Wijziging ingebracht. In deze Akte
wordt enkel BAM-VG als gedaagde aangemerkt.
"Opgemeld
tussenvonnis is voor eisers aanleiding om de opzet van de procedure
te herzien, in die zin, dat de procedure wordt toegespitst op
BAM-VG als enige gedaagde.
Daar
eisers van mening zijn dat er (eveneens) grondslag bestaat om
BAM-VG aansprakelijk te stellen voor de vorderingen waarvoor
in eerste instantie Eneco door eisers mede aansprakelijk was
gesteld, zullen eiser hun memorie van eis in die zin aanpassen
dat BAM-VG voor de gehele vordering wordt aangesproken."
|
